Quando il portiere storico va in pensione o si dimette, l’assemblea si trova davanti a una scelta: assumere un nuovo portiere oppure affidare il servizio a un’impresa esterna. Non esiste una risposta valida per tutti: vediamo pro e contro delle due soluzioni.

In questa guida6 sezioni

Il portiere dipendente
Il servizio di portierato esterno
Il confronto in sintesi
Una soluzione intermedia
Come si decide in assemblea
Servizi collegati

Il portiere dipendente

Il condominio assume direttamente il portiere applicando il contratto collettivo per i dipendenti da proprietari di fabbricati, rinnovato a fine 2025. In questo caso il condominio è a tutti gli effetti un datore di lavoro: deve gestire buste paga, contributi, TFR, mensilità aggiuntive, ferie, malattie, obblighi di sicurezza sul lavoro e, se previsto, l’alloggio di servizio con le relative utenze.

Vantaggi: rapporto diretto e stabile con una persona che diventa parte della vita del condominio; controllo diretto sulle mansioni.

Svantaggi: costi fissi elevati anche quando il servizio non è necessario a tempo pieno; sostituzioni durante ferie e malattie da organizzare a parte; gestione amministrativa e responsabilità del datore di lavoro; procedure complesse in caso di cessazione del rapporto.

Il servizio di portierato esterno

Il condominio stipula un contratto di servizio con un’impresa che mette a disposizione il personale e ne garantisce la presenza negli orari concordati. Il condominio paga una fattura per le ore di servizio.

Vantaggi: costi proporzionati alle ore realmente necessarie; sostituzioni comprese; nessuna gestione del personale per l’amministratore; possibilità di modificare gli orari nel tempo.

Svantaggi: il rapporto con il singolo operatore può essere meno personale; la qualità dipende dal fornitore, che va scelto con attenzione verificando contratto applicato, regolarità contributiva e referenze.

Il confronto in sintesi

	Portiere dipendente	Servizio esterno
Chi è il datore di lavoro	Il condominio	L’impresa fornitrice
Ferie e malattie	Da coprire a parte	Sostituzione compresa
Flessibilità degli orari	Limitata dal contratto di lavoro	Alta, si concorda nel contratto di servizio
Alloggio di servizio	Spesso previsto	Non necessario
Gestione amministrativa	A carico dell’amministratore	Una fattura periodica
Rapporto personale	Molto forte	Buono con operatore titolare fisso

Una soluzione intermedia

Molti condomini scelgono un percorso graduale: mantengono il portiere dipendente fino alla pensione e nel frattempo affidano a un servizio esterno le sostituzioni durante ferie e malattie. Al momento del pensionamento hanno già sperimentato il servizio esterno e possono decidere con maggiore consapevolezza.

Come si decide in assemblea

L’istituzione, la modifica o la soppressione del servizio di portierato si decidono in assemblea, con le maggioranze previste dal codice civile e dal regolamento di condominio, che variano a seconda del tipo di decisione. Chiedi all’amministratore di verificarle e di allegare alla convocazione preventivi chiari e confrontabili: è il modo migliore per arrivare a una decisione rapida.

Le informazioni di questa guida hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un professionista. Per decisioni condominiali fai riferimento al tuo amministratore e al regolamento di condominio.